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veröffentlicht am 30.05.2022, überarbeitet am 19.01.2023

Inhaltsverzeichnis

Reform der Grundsteuersteuer: Was bedeutet das für dich?

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer als „unbürokratische, faire und verfassungsfeste Regelung“ in Kraft treten, so verspricht es das Bundesministerium für Finanzen allen Steuerpflichtigen.

Im ersten Teil unserer zweiteiligen Mini-Artikelserie gehe ich darauf ein, was die Reform der Grundsteuer für dich bedeutet, ob du zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet bist und in welchem Zeitfenster du diese abgeben musst.

Die Reform der Grundsteuer 2022/2025
Was bedeutet die Grundsteuer für dich?
Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten (Angebot des BMF)

Der „alte“ Einheitswert als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verliert nun also seine Gültigkeit. Millionen privater und gewerblicher Grundstücksbesitzer, ihre Steuerberater sowie Städte und Kommunen sind von der Grundsteuerreform betroffen und erhalten im Juni 2022 Post von ihrem Finanzamt.

Da die Grundsteuerreform in vielen Fällen zu Mehrbelastungen führt, lohnt sich die Beauftragung eines Steuerberaters mit der korrekten Feststellung der nun geltenden Grundsteuerwerte.

Drei Schritte zur neuen Grundsteuer

Schritt 1

Im 1. Schritt erfolgt die Berechnung des Grundsteuerwerts: Wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u. a. von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde).

Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.

Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern vorgenommen (Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18. August 2021, BStBl. I S. 1871).

Die Bodenrichtwerte sind in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehbar (z. B. für NRW: BORIS NRW – Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt).

Schritt 2

Im 2. Schritt erfolgt ein Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind.

Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beziehungsweise 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke) gesenkt.

Außerdem werden der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Reform der Grundsteuer hinaus, gefördert. Deshalb erhalten solche Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen sowie Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent, der sich steuermindernd bei den Anteilseignern auswirkt.

Schritt 3

Im 3. Schritt werden die Hebesätze durch die Gemeinden angepasst: Sollte sich in einzelnen Gemeinden das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.

Die Gemeinden haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Die folgende Abbildung zeigt exemplarisch, wie die Grundsteuer künftig berechnet wird. Sie zeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt:

Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt wird dabei, dass die Gemeinde ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

Berechnung der Grundsteuerreform nach dem werteabhängigen Modell, Quelle BMF

Wer ist zur Abgabe einer Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts verpflichtet?

Mit öffentlicher Bekanntmachung des Bundesministeriums der Finanzen vom 30. März 2022 wurden alle Grundbesitzer in Deutschland zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 aufgefordert, damit die Finanzverwaltungen der Länder den Grundsteuerwert für Grundstücke sowie für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft feststellen können.

Wenn der Grundbesitz mehreren Personen zuzurechnen ist, sind diese Gesamtschuldner.

Bis wann muss die Abgabe der Feststellungserklärung des Grundsteuerwertes erfolgen?

Aufgrund der Grundsteuerreform wurde jede Eigentümerin und jeder Eigentümer von Grundbesitz verpflichtet, bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.

Die Feststellungserklärung ist bis zum 31. Januar 2023 beim zuständigen Finanzamt einzureichen.

Am 13.10.2022 haben sich die Länderfinanzminister und das BMF geeinigt: Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung wird über den 31. Oktober 2022 hinaus einmalig bis 31. Januar 2023 verlängert. Die Feststellungserklärung ist bis zum 31. Januar 2023 beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
FM Hamburg, Pressemitteilung vom 18.10.2022

In den Medien wird kolportiert, die Erstellung der Grundsteuererklärung wäre zu schwierig. Diese Einschätzung teile ich nicht, aber selbstverständlich unterstützen wir gerne unseren Mandanten auch bei dieser Herausforderung. Steuerberater (nach § 3 StBerG) und Grundstücks- und Hausverwaltungen (nach § 4 Nr. 4 StBerG) dürfen „Hilfe in Steuersachen“ leisten; und zwar unterstützen sie dich bei

Abgabe einer elektronischen Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung),
Entgegennahme der Feststellungsbescheide und
Einlegung von Rechtsbehelfen.

Hinweis: Lohnsteuerhilfevereine sind nicht befugt, dich bei der Erstellung der Feststellungserklärung zu unterstützen.

Ab Mai 2022 erhalten alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngrundstücken und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ein individuelles Schreiben mit allen Informationen und Daten, die der Finanzverwaltung verfügbar sind. – Reiche dies bitte umgehend an deinen Steuerberater weiter.
FM NRW, Pressemitteilung vom 06.05.2022

Was passiert, wenn du Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts nicht oder nicht rechtzeitig abgibst?

Bei Nichtabgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung im Sinne von §§ 149 ff AO) kann durch Festsetzung eines Zwangsgeldes erzwungen werden. Bei verspäteter Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts kann ein Verspätungszuschlag durch die Finanzbehörde festgesetzt werden. Die Höhe des Verspätungszuschlags ist maßgeblich von der Dauer der Fristüberschreitung abhängig. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen.

Wo muss die Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts abgegeben werden?

Die elektronische Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts muss über Elster an das so zuständige Finanzamt übermittelt werden. Soweit landesrechtlich nicht abweichend geregelt, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das zu bewertende Grundstück oder der zu bewertende Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.

Wie funktioniert das neue Feststellungsverfahren?

Für die Neubewertung und Ermittlung der Grundsteuer sind erstmalig in allen Bundesländern Feststellungserklärungen zur Ermittlung der Ausgangsbeträge auf den 01. Januar 2022 durch die Grundstückseigentümer abzugeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgte mit öffentlicher Bekanntmachung am 30. März 2022.

Für die Abgabe der Erklärungen war ein Zeitraum vom 01. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 geplant.
Finanzämter NRW, Informationsschreiben an die Bürger

Abgabefrist 01.07.2022 bis 31.10.2022 (BMF)

Dabei sind die Erklärungen grundsätzlich elektronisch (z.B. per Elster) an das Finanzamt zu übermitteln.

Je nach Belegenheit des Grundstücks werden aufgrund der verschiedenen gesetzlichen Regelungen unterschiedliche Angaben für die Feststellungserklärungen benötigt.

Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende Angaben erforderlich:

Lage des Grundstücks
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Gebäudeart
Wohnfläche
Baujahr des Gebäudes

Welche Werte das Finanzamt von deinem Wohngrundstück bereits kennt, wird es dir im Mai 2022 mit individuellem Brief mitteilen. Denn so gut wie alle Bundesländer beginnen im Mai 2022 mit dem Versand von Informationsschreiben an die Grundstückseigentümer, so auch im Land NRW.

Diese Schreiben enthalten objektbezogene Informationen, die für die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte wichtig sind.

Eine besondere Bedeutung kommt dabei dem bisherigen Einheitswert-Aktenzeichen bzw. der Steuernummer zu. Denn ohne Aktenzeichen bzw. Steuernummer ist eine Übermittlung der Erklärung per ELSTER nicht möglich.

Die übrigen Informationen variieren je nach Bundesland, auch kommt es darauf an, ob dort das sogenannte Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell gilt.

Hinweis: Solltest du kein Informationsschreiben bekommen, kannst du das Einheitswert-Aktenzeichen bzw. die Steuernummer auch den bisherigen Bewertungsbescheiden, also dem Einheitswertbescheid und dem Grundsteuerbescheid, entnehmen. Im Lastschriftverfahren zur Grundsteuer ist das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer ebenfalls auf dem Kontoauszug genannt.

Du hattest bis zum 31. Oktober 2022 ausreichend Zeit, alle nötigen Unterlagen und Informationen zusammenzutragen und deine Angaben mit denen des Finanzamtes abzugleichen. Diese Frist wurde nun erneut bis zum 31. Januar 2023 verlängert.

Wenn die Werte stimmen, kannst du diese Angaben elektronisch in einer Feststellungserklärung deinem Finanzamt melden oder deinen Steuerberater hiermit beauftragen. Als Steuerberater übernehmen wir gerne den technischen Part und erstellen auf Basis deiner Unterlagen die nötigen Feststellungserklärungen.

Selbstverständlich unterstützen wir dich dabei, die Angaben des Finanzamtes zu überprüfen, falsche Werte korrigieren bzw. die fehlenden Nachweise und Informationen für dich zusammen zu tragen.

Entscheidend für alle Angaben ist der neue Hauptfeststellungszeitpunkt, dieser ist der 1. Januar 2022. Zu diesem Stichtag werden die neuen Grundsteuerwerte (zuvor Einheitswerte) festgestellt.

Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 berechnen und erheben die Kommunen die Grundsteuer jedoch weiterhin nach der bisherigen Rechtslage.

Ab dem 1. Januar 2025 ist der neu festzustellende Grundsteuerwert dann maßgeblich für die an die Städte und Gemeinden zu leistende Grundsteuer.

Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid

Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt aufgrund deiner Angaben den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus.

Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus.

Weder der Grundsteuerwertbescheid noch der Grundsteuermessbescheid sind eine Zahlungsaufforderung!

Sie sind – wie bisher auch – die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt von Amts wegen und elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind.

Grundsteuerbescheid von Stadt oder Gemeinde

Anhand der übermittelten Daten ermittelt dann abschließend die Stadt beziehungsweise Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer. Dazu multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, der von der Stadt beziehungsweise Gemeinde festgelegt wird.

Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid in der Regel an den beziehungsweise die Eigentümer*innen gesendet wird.

Der Hebesatz soll durch die Städte und Gemeinden so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.

Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer festgesetzt?

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Ist der Hebesatz für mehr als ein Kalenderjahr festgesetzt, kann auch die jährlich zu erhebende Grundsteuer für die einzelnen Kalenderjahre dieses Zeitraums festgesetzt werden. Wird der Hebesatz durch die Gemeinde verändert, erfolgt auch eine Änderung der Festsetzung der Grundsteuer.

Gilt für dich, dass du für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten hast, kann die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt werden. Für dich treten mit dem Tage der öffentlichen Bekanntmachung dann die gleichen Rechtswirkungen ein, wie wenn dir an diesem Tage ein schriftlicher Steuerbescheid zugegangen wäre.

Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Trage dir diese Termine sofort in deinen Kalender ein und erteile dem Finanzamt eine Einzugsermächtigung, damit du keinen Fälligkeitstermin verpasst!

Vorauszahlungen bis ein neuer Grundsteuerjahresbescheid ergeht.

Bis zur Bekanntgabe eines neuen Steuerbescheids bist du verpflichtet, zu den bisherigen Fälligkeitstagen Vorauszahlungen unter Zugrundelegung der zuletzt festgesetzten Jahressteuer zu entrichten.

Sollte sich dann im Nachhinein herausstellen, dass deine Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig waren, so wird der Unterschiedsbetrag nach Bekanntgabe des Steuerbescheids durch Aufrechnung oder Zurückzahlung vom Finanzamt ausgeglichen.

Wenn du bis zur Bekanntgabe der Jahressteuer keine Vorauszahlungen entrichtet hast, so musst du die Steuer, die sich nach dem bekanntgegebenen Steuerbescheid für die vorangegangenen Fälligkeitstage ergibt, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids entrichten.

Keine Feststellungserklärung bei steuerbefreitem Grundbesitz

Für bestimmten Grundbesitz muss in Nordrhein-Westfalen zunächst keine Feststellungserklärung eingereicht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Hierzu muss dem Belegenheitsfinanzamt bis zum 31. Oktober 2022 eine Auflistung eingereicht werden, aus der der Grund für die vollständige Steuerbefreiung hervorgeht. Ein Muster für die Auflistung stellt das Finanzministerium NRW bereit.

Aufgrund der Grundsteuerreform ist jeder Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Reform der Grundsteuer 2022/2025

Das FinMin NRW nennt die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung:

Die wirtschaftliche Einheit liegt vollständig in Nordrhein-Westfalen und
sie ist in vollem Umfang nach §§ 3 bis 7 des Grundsteuergesetzes steuerbefreit.

Sofern davon ausgegangen wird, dass wirtschaftliche Einheiten die vorstehenden Voraussetzungen erfüllen, reicht es aus, wenn dem Belegenheitsfinanzamt bis zum 31.10.2022 eine Auflistung dieser Einheiten eingereicht wird, aus der der Grund für die vollständige Steuerbefreiung hervorgeht.

Wie geht’s weiter?

Die konkrete Anwendung der neuen Grundsteuerwertermittlung nach dem GrStRefG war bis Dezember 2021 im Detail noch unklar. Die Verwaltung hat zur Klärung der Zweifelsfragen am 24. Dezember 2021 die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 9. November 2021 zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen sowie Land- und Forstwirtschaft) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 (AEBewGrSt) im BStBl veröffentlicht (BStBl 2021 I S. 2334 und 2369). Am gleichen Tag wurden auch die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022 im BStBl veröffentlicht (BStBl 2021 I S. 2391).

Aus den Erlassen und Vordrucken – insgesamt 59 Seiten – ergeben sich für die Praxis wertvolle Hinweise zur Durchführung der Bewertung und den dafür zu beschaffenden Daten.

Losgelöst davon haben die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg ihre Landesgrundsteuergesetze verabschiedet bzw. nochmals geändert und damit im jeweiligen Anwendungsbereich neue Rechtsfragen aufgeworfen.

Das Land NRW folgt dem Bundesmodell und hat offenbar keine eigene Gesetzesänderung erwogen.

Die Softwarehersteller arbeiten seither mit Hochdruck an den Programmen, die Steuerberater, Unternehmen und der Immobilienbranche eine wertvolle Unterstützung in dem anstehenden Massenverfahren bieten werden.

Ich arbeite mich aktuell noch einmal in die neuen Erlasse ein, prüfe geeignete Softwarelösungen und richte die erforderlichen Prozesse für die Bearbeitung der Feststellungserklärungen des Grundsteuerwerts auf.

Auf unserer website www.mwsteuerberatung.de/grundsteuer halten wir dich auf dem Laufenden.

Zusammenfassung und Leseempfehlung

In dem ersten Artikel unserer bisherigen Artikelserie bin ich auf das Wesen der Reform der Grundsteuer eingegangen, damit du verstehst, wie sie ab 01. Januar 2022 grundsätzlich ermittelt wird und welche unterschiedlichen Modelle in Deutschland nun zum Ansatz kommen.

Die Reform der Grundsteuer 2022/2025
Was bedeutet die Grundsteuer für dich?

Im zweiten Teil konntest du erfahren, was die Reform der Grundsteuer für dich bedeutet, ob du zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet bist und in welchem Zeitfenster du diese abgeben kannst.