Reform der Grundsteuer

veröffentlicht am 30.05.2022, überarbeitet am 17.01.2023

Reform der Grundsteuer 2025

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer als „unbürokratische, faire und verfassungsfeste Regelung“ in Kraft treten und der „alte“ Einheitswert als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer seine Gültigkeit verlieren.

Obwohl die Formel für die Berechnung der Grundsteuerwerte mit Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz gleichbleibt, führen die mit dem Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG – eingeführten neuen Bewertungsmodelle zu einer flächendeckenden Neubewertung der Grundstücke in Deutschland und das bereits zum 1. Januar 2022.

Die neue Werte finden Anwendung ab dem 01. Januar 2025. Die Grundsteuerbescheide für 2025 werden dann auf Basis der zum 01. Januar 2022 festgestellten neuen Grundbesitzwerte ausgestellt.

Damit die Reform der Grundsteuer gelingt, müssen alle Eigentümer eines Grundstückes ihre Erklärung zur Feststellung der neuen Grundbesitzwerte bis spätestens 31. Januar 2023 – diese Frist wurde bereits zweimal verlängert – beim Finanzamt abgegeben haben. Wer diese Frist erneut verstreichen lässt, wird mit der Festsetzung eines Zwangsgeldes und Verspätungszuschlägen rechnen müssen.

Die Reform der Grundsteuer soll aufkommensneutral gestaltet sein. Ob dies so ist, wie sich die neue Grundsteuer berechnet und was sie für dich bedeutet, beleuchten wir in unserer Mini-Artikelserie zur Reform der Grundsteuer.

1. Die Reform der Grundsteuer 2025
2. Was bedeutet die Grundsteuer für dich?
3. Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten (Angebot des BMF)

Die Grundsteuer und ihre Reform

Neben dem Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG wurde auch das Grundgesetz geändert, um den Bundesländern abweichende Bewertungsverfahren zu ermöglichen. Außerdem wurde die Steuerberatervergütungsverordnung angepasst, um eine neue für alle Länder einheitliche Wertgebühr einzuführen.

Vielleicht schaust du dir zuerst dieses Video zur Grundsteuer und ihrer Reform an, in dem der Schauspieler Robin Blase im Auftrage des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) Sinn und Zweck der Reform der Grundsteuer erklärt:

Reform der Grundsteuer im ganzen Land

Die Mehrzahl der Bundesländer folgt bei der Reform dem Bundesmodell, so auch das Land Nordrhein-Westfalen. Die Finanzverwaltung des Landes NRW verspricht „maximal mögliche Bürgerfreundlichkeit“.

Rechtzeitig vor Abgabe der Steuererklärung wurden alle bereits verfügbaren Informationen individuell jedem Grundstückseigentümer zur Verfügung gestellt werden. Bis Anfang Juli 2022 wurden bedienerfreundliche Portale und eine Hotline mit kompetenten und freundlichen Fachkräften eingerichtet. Außerdem sollte Transparenz darüber geschaffen werden, ob seitens der Kommune mit geänderten Hebesätzen Steuern erhöht, gesenkt oder gleich gelassen werden.

Zumindest nach meinen Erfahrungen, die ich in den letzten Monaten mit unseren Mandanten, den Behörden und natürlich dem Elsterportal gemacht habe, ist der administrative Aufwand ausgesprochen moderat geblieben. Einzig die Angaben zu Wohnfläche und Baujahr bereiteten unseren Mandanten Schwierigkeiten, weil die eigenen Unterlagen entweder veraltet oder nicht vollständig waren.

• Reform der Grundsteuer => BMF, eingerichtet am 20.12.2021
• Grundsteuer: Bundesmodell gilt für Nordrhein-Westfalen | Finanzverwaltung NRW => FW NRW, veröffentlicht am 06.05.2021

Grundsteuer – wichtiger Baustein der kommunalen Finanzierung

Die Grundsteuer ist mit einem bundesweiten Aufkommen von mehr als 14 Mrd. Euro pro Jahr ein wichtiger Baustein der kommunalen Finanzausstattung. Anders als die Gewerbesteuer ist die Grundsteuer keinen konjunkturellen Schwankungen unterworfen und sorgt somit für Planungssicherheit bei den Kommunen.

Auch wenn in den letzten Jahren Einzeläußerungen im Schrifttum die Abschaffung der Grundsteuer gefordert und dies mit den verfassungsrechtlichen Problemen bei der Wertermittlung und dem damit einhergehenden hohen Verwaltungsaufwand begründet hatten, steht die Grundsteuer als solche nicht zur Disposition.

Gleichzeitig ist der Reformbedarf bei der Grundsteuer seit Jahrzehnten unbestritten gewesen.

Warum erfolgt die Reform der Grundsteuer?

Das BVerfG hat mit Urteil vom 10.04.2018 entschieden, dass bestimmte Vorschriften der Einheitsbewertung in den alten Bundesländern – jedenfalls seit dem 1. Januar 2002 – unvereinbar mit dem Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sind.

Die Reformbedürftigkeit ergab sich nicht zuletzt auch daraus, dass in den neuen Bundesländern bis heute die Wertverhältnisse vom 1.1.1935 maßgeblich sind, während in den alten Bundesländern die Einheitswerte der Hauptfeststellung auf den 1.1.1964 der Grundsteuer zu Grunde gelegt wurden.

Diese Wertverhältnisse sind stark veraltet und geben nicht mehr die Wertentwicklungen bis heute wieder, was zu starken Ungleichbehandlungen führen kann.

Der Gesetzgeber hatte daher bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung für die Ermittlung der Grundsteuer zu schaffen, wenn die Regelungen zur Einheitsbewertung weiterhin bis zum 31.12.2024 angewendet werden dürften. Die neuen Regelungen sind dann ab dem 1.1.2025 anzuwenden.

Fristgerechte Umsetzung der Reform der Grundsteuer durch Gesetzespaket

Die Grundsteuerreform ist durch den Gesetzgeber fristgerecht durch ein Gesetzespaket umgesetzt worden. Dabei hat der Gesetzgeber ein grundlegend geltendes Bewertungsmodell verabschiedet (sog. „Bundesmodell“). Gleichzeitig wurde im Grundgesetz jedoch auch eine Öffnungsklausel vereinbart, wonach die Bundesländer eigene, vom Bundesmodell abweichende gesetzlichen Regelungen treffen können.

Ziel der Reform ist jedoch für alle Bundesländer, dass die Grundsteuerreform in Summe aufkommensneutral umgesetzt werden soll. Dies bedeutet, dass durch die Neuregelungen innerhalb der Gemeinden insgesamt nicht mehr Grundsteuer erhoben wird als bisher.

Dies soll insbesondere durch eine Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden erfolgen. Auch wenn dieses Ziel erreicht werden sollte, wird die Reform dennoch zu Wertverschiebungen führen, sodass einige weniger und einige mehr Grundsteuer als zuvor zahlen werden.

Zeitlicher Ablauf

Die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform wird erstmals für den Erhebungszeitraum 2025 festgesetzt. Für dich bedeutet dies, dass du für das Jahr 2025 einen Grundsteuerbescheid der Gemeinde erhälst, in dem die Grundsteuer nach den neuen Regelungen ermittelt wurde und welcher von dir zu zahlen ist. Bis zum Kalenderjahr 2024 beruhen die Grundsteuerbeträge weiterhin auf den bisher gelten Regelungen zur Einheitsbewertung.

Dennoch werden die Ausgangswerte für die Ermittlung der Grundsteuer ab 2025 bereits auf den Bewertungsstichtag 01.01.2022 ermittelt.

Die sehr frühe Ermittlung soll gewährleisten, dass die Finanzämter genügend Zeit für die Neubewertung alle Grundstücke in Deutschland (geschätzt ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten) haben.

Vereinfacht dargestellt sieht der zeitliche Ablauf der Grundsteuerreform wie folgt aus:

• Mathias Grootens, Vorwort zum Grundsteuergesetz Kommentar, NWB 1. Auflage 2020, online aktualisiert im März 2022
• BVerfG Urteil v. 10.04.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12
• Vgl. hierzu Fritz Schmidt zur Reform der Grundsteuer in NWB Nr. 50 vom 06.12.2019 S. 3719

Die neuen Regelungen zur Reform der Grundsteuer im Überblick

Durch die eingeführte Öffnungsklausel haben sich mehrere Bundesländer bei der Reform der Grundsteuer für eigene Bewertungsregelungen entschieden. Je nachdem, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt, sind daher unterschiedliche gesetzliche Reglungen anzuwenden. Es gelten zukünftig die folgenden Regelungen:

Die besonderen Regelungen beziehen sich dabei insbesondere auf die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens (die sog. Grundsteuer B). Die Regelungen zu den Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (sog. Grundsteuer A) sind hingegen mit der Ausnahme von geringfügigen Sonderregeln in einigen Ländern, im Wesentlichen in allen Bundesländern identisch.

Die Lage des Grundstücks ist daher für die Anwendung der anzuwenden gesetzlichen Regelungen entscheidend.

Das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer ändert sich jedoch nicht; es bleibt in allen Bundesländern bei dem bisher bekannten 3-stufigen Verfahren aus:

1. Feststellung des Grundsteuerwerts (in einigen Bundesländern teileweise andere Bezeichnung) durch das Finanzamt
2. Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt
3. Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde

Das Schema für die Ermittlung der Grundsteuer ist somit im Grundsatz in allen Bundesländern gleich:

Bei der Ermittlung der Ausgangswerte für die Grundsteuer B ergeben sich jedoch grundlegende Unterschiede aufgrund der verschiedenen gesetzlichen Regelungen.

Bundesmodell

Im Bundesmodell erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer B zukünftig anhand eines wertabhängigen Modells. Dabei sind je nach Grundstücksart zwei Bewertungsverfahren zu unterscheiden. Während die Wohngrundstücke (EFH, ZFH, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) einheitlich im Ertragswertverfahren bewertet werden, sind die Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) im Sachwertverfahren zu bewerten.

Beim Ertragswertverfahren ermittelt sich der Wert des Grundstücks anhand der nachhaltig zu erzielenden Erträge. Dabei handelt es sich um ein typisiertes Verfahren, welches nicht auf die tatsächlichen Erträge basiert, sondern die typisierten Nettokaltmieten des Mikrozensus und die veröffentlichten Mietniveaustufen des BMF’s berücksichtigt. Weiterhin fließen das Baujahr, die Wohnungsgröße und die Wohnflächen in die Bewertung mit ein.

Bei dem Sachwertverfahren handelt es sich ebenfalls um ein typisiertes Verfahren. Dort erfolgt die Wertermittlung zukünftig anhand der typisierten Normalherstellungskosten (NHK), welche sich aus dem Baujahr und der Gebäudeart ergeben und mit der Brutto-Grundfläche der Gebäude zu multiplizieren sind.

Die so ermittelten Grundsteuerwerte werden mit der Steuermesszahl multipliziert, welche sich zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken unterscheidet. Durch die geringe Steuermesszahl für Wohngrundstücke, erfolgt eine pauschale Begünstigung bei Wohnnutzung.

Weitere Ermäßigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau, bestimmten Rechtsträgern und für Baudenkmäler.

Die Ländermodelle

Ländermodell Baden-Württemberg

Die Ermittlung der Grundsteuer B erfolgt in Baden-Württemberg zukünftig anhand eines modifizierten Bodenwertmodells. Die Bewertung richtet sich nur nach dem Bodenwert.

Dafür wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert und ergibt den Grundsteuerwert. Auf eine evtl. Bebauung des Grundstücks oder die Art der Nutzung kommt es nicht an.

Grundstücke, welche überwiegend Wohnzwecken dienen, werden pauschal mit 30% begünstigt. Weitere Begünstigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.

Ländermodell Bayern

Bayern ermittelt die Grundsteuer B zukünftig mit einem wertunabhängigen Flächenmodell. Dabei werden jeweils die Flächen des Grundstücks und der Gebäude herangezogen und mittels einer festen Äquivalenzzahl von 0,04 €/m² für die Grundstücksfläche, sowie mit 0,50 €/m² für die Gebäudefläche multipliziert.

Für Wohnflächen gibt es in Bayern eine pauschale Ermäßigung von 30%. Weiteren Begünstigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler.

Ländermodell Hamburg

Hamburg hat sich bei der Berechnung der Grundsteuer B für ein Wohnlagemodell entschieden. Dieses basiert wie das bayerische Modell auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen, welche jeweils mit den wertunabhängigen Äquivalenzzahlen (wie in Bayern) multipliziert werden.

Die Wohnflächen werden auch in Hamburg pauschal mit 30% begünstigt. Ergänzend kommt hinzu, dass je nach Wohnlage (Unterscheidung zwischen guter und normaler Wohnlage) bei einer normalen Wohnlage eine zusätzliche Ermäßigung von 25% erfolgt. Weiteren Begünstigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau und Baudenkmäler.

Ländermodelle Hessen und Niedersachen

In Hessen und Niedersachen gilt zukünftig zur Berechnung der Grundsteuer B ein Flächen-Faktor-Verfahren. Dieses basiert wie in Bayern auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen, welche jeweils mit den wertunabhängigen Äquivalenzzahlen (wie in Bayern) multipliziert werden. In Hessen und Niedersachen kommt jeweils hinzu, dass die ermittelten Flächenansätze mit einem Lagefaktor multipliziert werden. Der Lagefaktor ergibt sich aus dem Bodenrichtwert des Grundstücks im Vergleich zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Für Wohnflächen gibt es in Hessen und Niedersachen eine pauschale Ermäßigung von 30%. Weitere Begünstigungen gibt es für den sozialen Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Die Grundsteuer wird in die Kategorien A, B und seit Kurzem auch in C unterteilt. Für Grundstückseigentum fällt eine Grundsteuer an. Doch gerade Neueigentümer sind verwundert, wenn sie im Zusammenhang mit der Eigentumssteuer auf die Buchstaben A, B und C stoßen. Die Zusatzbezeichnung steht

A => für Agrargrundstücke und landwirtschaftliche Nutzflächen,

B => für bauliche Grundstücke und

C => für unbebaute, aber baureife Grundstücke

Während sich in der Grundbesteuerung A und B nichts ändert, verändert sich die Berechnungsgrundlage für Grundsteuer C im Jahr 2025.

Die Grundsteuer A und B

Die Grundsteuer A bezieht sich auf agrarisch und adressiert die Land- und Forstwirtschaft. Dagegen ist die Grundsteuer B für jeden Grund und Boden gültig.

Die gängigste Grundsteuer ist die Kategorie B, die für jeden Grund und Boden gültig ist. Diese setzt sich aus drei Faktoren zusammen: Das war bisher der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Diese wurden von Gemeinden und Finanzämtern ermittelt und zur Berechnung herangezogen.

Was war der Einheitswert?

Die Höhe des Einheitswertes hängt vor allem davon ab, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei unbebauten Grundstücken ist dieser relativ einfach zu ermitteln. Die Quadratmeterzahl des Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) bzw. 1964 (Westdeutschland) multipliziert. Wenn dagegen das Grundstück bebaut ist, wird es komplizierter, denn dann kommen entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren hinzu.

Was ist die Grundsteuermesszahl?

Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Dazu hat das auf Grundsteuergesetz im §14 und §15 Staffelungen definiert, die sich an unterschiedlichen Kriterien orientieren.

Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz ist schließlich der dritte Berechnungsfaktor, mit dem die Grundsteuer ermittelt wird. Hierbei handelt es sich um einen von Gemeinden oder Kommunen individuell festgelegten Wert, sodass dieser innerhalb Deutschlands sehr unterschiedlich ist. Dies betrifft insbesondere Ballungszentren und ländliche Gebiete, in denen der Hebesatz stark schwankt.

Einführung der Grundsteuer C

Im Rahmen der Grundsteuerreform wird eine dritte Grundsteuerart – die sog. Grundsteuer C – eingeführt.

Die neue Grundsteuer C gilt ab 2025 und entstand aus der Tatsache, dass insbesondere in Ballungsgebieten ein erheblicher Wohnungsmangel besteht und vor Spekulationskäufen abschrecken soll. Ein Beispiel ist, dass Grundstücke teilweise nur aufgekauft werden, um eine Wertsteigerung abzuwarten, um sie anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Damit dies verhindert wird, verteuert die Grundsteuer C laut Bundesministerium für Finanzen die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Die Grundsteuer C kann zukünftig von Gemeinden eingeführt werden und damit für unbebaute, baureife Grundstücke ein höherer Hebesatz festgelegt werden.

Damit möchte der Gesetzgeber Spekulationen mit Bauland erschweren und finanzielle Anreize schaffen, Wohnraum zu schaffen.

Die Grundsteuer C stellt dabei ein Wahlrecht für jede Gemeinde dar. Die Grundsteuer C kann in allen Bundesländern bis auf Bayern eingeführt werden. In Bayern ist die Grundsteuer C daher nicht möglich. Das Land NRW hat sich gegen die Einführung der Grundsteuer C entschieden.

Welche Angaben sind für die Ermittlung der Grundsteuer erforderlich?

Die im Rahmen der Grundsteuerreform erlassenen gesetzlichen Regelungen erfordern für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten und Ermittlung der Grundsteuer unterschiedliche Angaben. Entsprechend sind in den Erklärungen auf den 1.1.2022 je nach Bundesland verschiedene Informationen anzugeben.

Die nachfolgende Checkliste gibt einen Überblick, welche Daten und Informationen in den einzelnen Bundesländern bereitzuhalten und in den Feststellungserklärungen einzutragen sind. Dabei soll unsere Checkliste insbesondere der Datenaufbereitung und Vorbereitung für die Feststellungserklärungen dienen.

Vgl. „Überblick zur Grundsteuerreform – Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen“ im Monatsbericht des BMF (bundesfinanzministerium.de), Stand November 2021

Anpassung der Steuerberatervergütungsverordnung erforderlich

Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Grundsteuerreform bedarf es der Anpassung der Steuerberatervergütungsverordnung zur Berechnung einer Gebühr für Erklärungen im Zusammenhang mit dem ab dem Jahr 2025 anzuwendenden Grundsteuerrecht.

Der neue Referentenentwurf zur StBVV

Das BMF hat den Referentenentwurf einer Vierten Verordnung zur Änderung der Steuerberatervergütungsverordnung am 4.3.2022 veröffentlicht.

Hintergrund: Für die Anfertigung von Erklärungen zur Feststellung nach dem Bewertungsgesetz oder dem Erbschaft- oder Schenkungssteuergesetz erhalten Steuerberaterinnen und Steuerberater nach § 24 Abs. 1 Nummer 11 der StBVV 1/20 bis 18/20 einer vollen Gebühr nach Tabelle A, dabei ist Gegenstandswert grundsätzlich der erklärte Wert.

Für alle Länder, die bei der Grundsteuerreform das Bundesmodell anwenden, also auch Nordrhein-Westfalen, ist § 24 Abs. 1 Nummer 11 StBVV anwendbar, da ein Grundsteuerwert, vergleichbar dem bisherigen Einheitswert, festgestellt wird und die Rechtsgrundlage für die Feststellung im Bewertungsgesetz verankert ist.

Im Bereich des Grundvermögens haben sich einige Länder jedoch für ein wertunabhängiges Modell entschieden, dessen Rechtsgrundlage sich aus dem jeweiligen Landes-Grundsteuergesetz ergibt. Für Erklärungen im Zusammenhang mit dem ab dem Jahr 2025 anzuwendenden Grundsteuerrecht können Steuerberaterinnen und Steuerberater in den betroffenen Ländern daher nicht nach der gegenwärtigen Fassung des § 24 Abs. 1 Nummer 11 StBVV abrechnen.

Mit der Verordnung zur Änderung der Steuerberatervergütungsverordnung soll nun § 24 Abs. 1 StBVV dahingehend angepasst werden, dass eine gleichmäßige Berechnung der Gebühr für Erklärungen im Zusammenhang mit dem ab dem Jahr 2025 anzuwendenden Grundsteuerrecht in allen Ländern gewährleistet wird.

Die Regelung einer Zeitgebühr für die Anfertigung einer Erklärung im Zusammenhang mit dem ab dem Jahr 2025 anzuwendenden Grundsteuerrecht ist nicht geeignet, da diese der grundsätzlichen Systematik der Steuerberatervergütungsverordnung, die überwiegend auf Wertgebühren abstellt, widersprechen würde.

Zusammenfassung und Leseempfehlung

In diesem ersten Artikel bin ich auf das Wesen der Reform der Grundsteuer eingegangen, damit du verstehst, wie sie zum Bewertungsstichtag 01. Januar 2022 grundsätzlich ermittelt wird und welche unterschiedlichen Modelle in Deutschland zum Ansatz kommen.

Was bedeutet die Reform der Grundsteuer nun für dich? Ist die Reform der Grundsteuer in deinem konkreten Fall wirklich aufkommensneutral? Was bist du nun selber verpflichtet zu tun? Erfahre dies in unserer Artikelserie zur Reform der Grundsteuer:

1. Die Reform der Grundsteuer 2022/2025
2. Was bedeutet die Grundsteuer für dich?

Bildnachweis und Literaturhinweis:

Bild: Fotolia_82395682_XS_copyright-1-858x350_c

Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

Grundsteuer: Bundesmodell gilt für Nordrhein-Westfalen | Finanzverwaltung NRW