Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten erfolgt nach Verkehrswerten

Bei Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude anhand der durch ein Gutachten im Sachwertverfahren ermittelten (nicht marktangepassten) Verkehrswerte vorzunehmen.

Sachverhalt: Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in exponierter Lage. Für dessen Erwerb hatte sie einen Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. € gezahlt. Im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr ließ sie Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen. Die Kosten hierfür machte sie als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, weil die Grenze von 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sei (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelte es einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58%. Mit dem Einspruch machte die Klägerin geltend, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen sei. Denn bei dem Grundstück handele es sich um ein Renditeobjekt, bei dem der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehe. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Hierzu führten die Richter des FG Düsseldorf weiter aus:

  • Die Kaufpreisaufteilung ist anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen.
  • Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen hat die Aufteilung nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich im Sachwertverfahren zu erfolgen.
  • Dem Steuerpflichtigen steht es frei, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweicht. Dann hat das FG die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen.
  • Im Streitfall ist nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt hat.
  • Daran ändert auch der Umstand nichts, dass im Fall der Klägerin bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewandt werden muss.
  • Eine Abweichung vom Sachwertverfahren ist auch nicht deshalb geboten, weil die Klägerin ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt hat.

Beraterhinweis: Das BMF hat mit Schreiben vom 01.03.2017 eine neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zwischen (nicht abnutzbarem) Grund und Boden und (abnutzbarem und somit abschreibungsfähigem) Gebäude mit dem Rechtsstand 02/2017 veröffentlicht.

Quelle: FG Düsseldorf, Urteil v. 19.1.2016 – 13 K 1496/13 E; NWB Newsletter 04/2016, BMF vom 01.03.2017.